提高物业管理人员的素质势在必行

物业管理是改革开放后，结合我国的实际情况，顺应市场经济的发展要求而产生的一种先进的和现代化的房地产管理方式，它是伴随着市场经济的发展，伴随着住房制度改革的深化而兴起的一门新的管理模式，标志着我国房地产管理新体制的形式，标志着房地产管理登上了一个新台阶。

物业管理企业是适应这种新的房地产管理模式和新的管理机制而产生的新兴产业。物业管理人员如何适应这种新体制和管理模式的要求，应该具备什么样的素质，才能管理好物业，使物业管理企业保持长久的生命力，是需要我们在实践工作中不断探索的新课题。

一、 不断提高物业管理人员的素质，是搞好物业管理的重要条件。

物业管理是一个新的房地产管理机制，目前，我市的物业管理企业大体有如下几种类型：一种是由原来的房产管理所转制过来的；一种是由房地产开发商组建的，依附于房地产开发商的；一种是新成立的单纯物业管理企业。不管是什么形式的，都存一个致命的问题，这就是“观念”不到位。

表现在物业管理企业没有把企业放在市场经济中，位置颠倒，摆不正与产权人和用户的关系，仍然用计划经济的传统管理方式，总把自己放在管理者的位置，缺乏对广大产权人和用户全心全意的服务意识和对企业的危机感、责任感、紧迫性；在管理方式上只注重管理，甚至说一不二，缺乏与产权人和用户沟通，缺乏“用户至上，用户就是上帝"的服务观念和平等对待产权人和用户的原则；在管理服务内容上，只是“扫扫地、看看门、收收费"等，缺乏“精益求精"和为用户提供多方面的、综合性的服务精神。

上述这些“观念”不到位，直接影响了物业管理的先进机制的发展和物业管理企业的生存。转变这些“观念”问题，关键在于物业管理企业本身“观念”的转变，要完成这种“观念”的转变，就需要提高物业管理人员的素质。树立全心全意为人民服务的思想，认清聘用与被聘用的关系，坚持社会主义市场经济体制相适应的专业性的社会化、企业化的经营管理方向，坚持以经济的、经营性的有偿服务的企业宗旨，这是物业管理企业人员高素质的体现，也是企业生存的重要条件。

“观念”的转变，需要高素质的人才。作为物业管理企业，物业管理不是传统的单纯的维修管理，而是一种文化，一种精神文明，一种舒适、文明、安全的环境建设。这就要求，物业管理企业必须树立意识，创造更好的服务，设计“服务与价格最优之比”，实现“超值”和优良的高品位的服务，这就需要物业管理人员必须成为高素质的人，从公司经理到清洁工都必须具备高素质的才能。

二、 物业管理人员应具备的素质

物业管理企业是一种独立经营、独立核算的经营

服务型的企业，主要工作内容有：维护、保养物业及其配套的设备和设施；收集和清理垃圾，搞好卫生保洁；维护小区治安秩序，做好治安保卫工作；贯彻执行《产权人公约》，处理好产权人关于物业管理问题的投诉；配合街道居民委，搞好社区便民服务和文化、体育活动等。物业企业按照上述的工作内容，配备相关的管理人员，设立相应的管理机构。管理人员主要是从人才市场招聘，也有部分是政府委派的。

为了加强人员管理和队伍建设，物业管理企业都按要求制定了部门和具体人员的岗位责任制和职业道德规范，这些规章制度就是对企业工作人员的具体素质要求，也是企业工作人员必须具备的条件。归纳为两方面：一是政治素质，要求工作人员必须坚持社会主义道路，拥护共产党，执行党的方针、法规和各项政策，也就是要有鲜明的政治态度，坚定的政治立场和过硬的政治思想。

同时，还必须具备自觉的服务意识和高尚的职业道德。二是业务素质，也就是要具备必要的专业知识水平和业务能力，对自己负责的工作业务、技术要精通，熟练，尤其是房产管理和物业管理方面的知识和业务更要精通，房屋维修技术更要过硬，这些都是物业管理人员必须具备的能力和素质。

做为物业管理企业的工作人员，包括领导干部、管理人员、工人等，除了必须具备上述两方面的素质外，还必须具备区别于其他企业人员特殊的素质要求和条件，就是要树立全心全意为人民服务，把人民利益放在首位，吃苦在前，享受在后的高尚品德。同时，还要具备善于做群众工作，能够深入群众中，把群众安危冷暖放在心上，关心群众疾苦，为群众办好事、办实事的能力。

经过几年的实践，从事物业管理工作的人员，对物业管理工作逐步熟悉和熟练，但距物业管理事业发展的要求差之甚远，为产权人和广大居民提供的服务还不到位，群众意见很大，这说明我们的物业管理人员还不完全具备物业管理人员应有的素质要求，需要我们在工作中加强培训，不断完善，不断充实和提高，培养更多的物业管理高素质人才。

三、 怎样提高物业管理人员素质

提高物业管理人员的整体素质，这是物业管理企业生存的根本条件。可从如下几方面开展工作，以提高管理人员的素质：

1、 加强对物业管理人员的培训，即要进行专业技术培训，也要进行思想作风、服务观念与意识方面的教育与培养。当前，要结合大连市建设学习型城市的要求，建立正常的学习制度，有针对性的组织管理人员进行业务、政治学习。

2、 坚持做到物业管理人员必须经过岗位培训，持证上岗制度，企业领导和主管部门要对有关人员实行考核审验；组织有关人员学习有关小区建设的办法、法规、职责及物业公司的权利和义务，不断提高管理人员的政策水平。

3、 加强职业道德教育，提高广大职工的职业道德水准，树立全心全意为人民服务思想，纠正行业不正之风，做到：公开服务内容，公开各种收费标准，公开职业道德规范，公开职责内容，公开监督制度，公开服务效果，公开人员岗位和分工，公开考核标准，不断规范广大职工的行为。

4、 学习借鉴外地和本地的先进经验和管理办法，以他人之长，补自己之短，通过不断地改进与调整工作方法和管理手段，引进竞争机制，逐步实现物业管理队伍的精干、高效、高素质、专业化。

5、 制订高标准高起点的内部管理制度，要从工作范围、岗位职责、各类服务管理人员的工作标准、服务纪律、工作流程、职业道德等多方面规范服务管理行为，逐步完善切合实际的各项规章制度。

6、 建立群众监督机制，请产权人委员会或产权人代表、居民等监督物业管理人员的行为，征求他们的意见。

7、 适当从外地、外单位引进一批高层次的管理人才，但引进人才要有规划，有目标，不能不经过考查，引进一些用不上的人。

上述提高管理人员整体素质的几种方法，其最根本的途径就是有针对性的，根据企业需要和实际，对现有人员进行培训，使他们的思想观念和工作能力跨上一个台阶。物业管理培训不能走过场，物业管理是一门科学，需要多方面的知识，不能把物业管理看成为收房租、收管理费、搞搞维修，这是片面的、错误的。

物业管理实际上是为居民提供服务，是一种全面的以人为本的服务，这就需要建立和谐的人际关系、公共关系以及良好的心理素质。我们的培训工作只有突出这个重点，才能达到真正的培训的目的。

提高物业管理人员整体素质，这是关系到物业管理企业生存和发展的大事，也是当务之急的大事，应引起足够的重视。不重视人才培养和人员素质的提高，任何企业将会逐步走向死亡